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房地产行业:棚改地位抬升,静待政策红利

发布时间:2017-02-27    研究机构:海通证券

投资要点:

政策多次强调,棚户区改造未来有望加速推进。在近日召开的国新办发布会上,住建部部长陈政高在会议上充分肯定棚户区改造积极作用,认为“棚户区改造是重大的民生工程,不仅改善了居民的生活条件,同时也改变了城市面貌,提升了城市的综合承载能力,促进社会和谐稳定”。会议并进一步强调2020年要完成棚户区改造。我们预计未来四年棚户区改造将会在现有高投入基础上进一步加大投资;

棚户区改造为开发商与政府合作打开更大的空间。棚户区改造的大体开发模式主要是政府委托开发商来进行开发,政府来提供土地,并为开发商进行项目贷款提供担保,同时监管项目的进行。开发商则通过组建项目公司进行项目开发,最后将项目部分补偿安置旧有的棚改居民,部分作为商品房销售于社会公众。从具体政府与开发商合作方式上看,棚改主要分为四种模式。主要是以及开发委托、土地出让金折扣、一二级捆绑招标以及土地作价入股四种方式;

静待更多政策红利。四种方式下开发商收益模式逐步扩大,但对资金量需求也逐步加大。如何融资问题成为后期要点。目前贷款融资属于棚改主流融资模式。为进一步支持棚改项目,国家目前已加大棚改的债务工具直接融资、股权融资以及非传统融资模式的支持力度。考虑政府对棚改问题的重视程度,我们预计不排除未来还会有进一步其他优惠政策来推进棚户区改造工作的加速推进;

棚户区改造有助于拉动地产投资。棚户区改造对于拉动地产投资存在积极意义。按照目前所公布的棚改开工计划,预计未来四年棚改的开工均在600万套左右。因棚改涉及产品建筑面积相对较小,假设其均值为60平,每平米的建安造价为3000元,则1年600万套棚改开工计划可以提供1.08万亿潜在开发投资额;

A股主要的棚改投资标的:北京城建、福星股份(000926)。目前涉及棚改类开发商在A股主要是北京城建和福星股份。

1)北京城建属北京地区重要开发商。企业2016年积极获取4个棚改项目,全部位于北京市区,未来有望直接受益于棚改各项优惠政策。福星股份是另一个重点布局棚改的A股开发商标的。

2)福星股份属武汉市龙头开发商,其在武汉市有3个较大棚改项目。2016年公司进一步拿下北京市通州区小圣庙棚改项目,实现棚改项目跨区域发展。

主要不确定因素。行业基本面复苏不达预期。

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