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福星股份2020年半年度董事会经营评述

发布时间:2020-08-28 18:51    来源媒体:同花顺

福星股份(000926)(000926)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述报告期内公司整体发展状况公司主营业务为房地产业和金属制品业。报告期内,公司继续坚持“强化核心优势、聚焦重点区域、深化全国布局、完善产业生态”的战略,凝心聚力,科学部署,积极应对新冠肺炎疫情,精心组织复工复产,生产经营得以快速恢复。分区域来看,武汉市场各项目,疫情期间坚持线上办公,疫情后迅速复工,工程快速推进,采取以价换量策略,加快新盘销售,盘活存量资产,取得了较好的销售成果,外地市场加快资源调度,快速恢复工程和销售节奏,呈现出良好的销售局面。报告期间内,公司以“促进度、抓销售”为工作主线,进度上,狠追项目节点,加大资金投入,在销售上,采取“线上+线下”方式,加快销售进度。在市场环境方面,受疫情封城等影响,公司项目开发建设周期有所推迟,导致在项目销售和结算方面受到一定影响;在经营方面,公司主营业务稳定,随着全面复工,开工量逐步恢复,后续经营成果将逐步释放。在发展规划方面,公司继续以住宅开发为主,巩固和发展城市更新经验;在资金保障方面,公司加快销售力度,加快资金回笼,保障公司资金链安全、平稳。其他产业方面,金属制品业采取以销定产策略,加大存货和应收账款管理,加快产品结构调整,保持产销平衡。商业运营方面,商业租赁服务逐步恢复,公司克服困难,拓宽经营方式,最大努力减少疫情的影响。报告期内,公司获得“2020中国房地产城市更新优秀企业”、“2020值得资本市场关注的房地产公司”及“沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”等多项荣誉,第15次获得“中国房地产百强企业”称号。报告期内,新冠肺炎疫情爆发,全社会处于灾难之中,为支持抗击疫情,公司下属全资子公司福星惠誉向湖北省慈善总会捐款人民币1,500万元,专款用于支援湖北武汉及周边地区的新型肺炎疫情防控工作。为减轻承租户租金支付压力,公司商业运营公司主动减免商户疫情期间租金,与商户共渡难关。宏观环境及房地产发展状况全球疫情和经贸形势不容乐观,面对不确定性,在2020年4月、7月召开的中央政治局会议提出“六稳”、“六保”政策,继续坚持“房住不炒”的论调。针对房地产行业,从中央到地方、从需求到供给,高度协同,因城施策逐步落实。具体来说,国家从政策法规发布、资金发放控制、资金流向监管三个方面构建房地产风险防范机制,控制出现系统性风险。根据中国指数研究院相关数据分析,报告期内,全国百城价格均价累计上涨1.27%,累计涨幅为五年同期最低水平,整体价格稳定,一线城市价格高,涨幅扩大,二三四线城市价格相对低,涨幅收窄;重点城市新房成交规模为5年来同期最低,3月后开始逐渐恢复至正常水平;上半年全国300城住宅用地供求节奏有所加快,其中二季度供地力度明显加大,土地市场有所升温,成交面积已基本恢复同期水平;价格方面,今年3月以来,热点城市土地竞拍热度提升,带动全国住宅用地成交楼面价结构性上涨,住宅用地同比增长16.5%。报告期内,武汉房地产市场全面复苏。政策方面,湖北及武汉房地产政策仍未放松,市场平稳发展。土地供应和价格方面,2020年上半年武汉市累计推出多宗地块,土地市场运行逐步复苏,上半年武汉市共成交商住用地面积为352万㎡,同比减少38%。价格方面,成交楼面均价为6,938元/㎡,同比上涨24%。报告期内,武汉市商品住宅销售第二季度稳步回升,累计成交为463.32万平方米,同比下降47.4%,价格保持平稳。公司发展状况报告期内,房地产调控政策维持高压态势,市场总体平稳,风险整体可控。行业集中度持续提升,两极分化进一步加剧,中小房地产公司的发展空间被进一步挤压。但整体来看,因为足够大的市场容量,房地产业的发展既有良好的机遇,又面临严峻的挑战。报告期内,公司以武汉区域和广州区域为主加快城市更新步伐,同时推进“京津冀都市圈”、“珠三角经济圈”、“成渝经济圈”等外地区域的项目建设和战略布点,完善全国发展格局。报告期内,公司营业收入、净利润等部分经营指标受疫情影响有所下滑,整体经营情况稳定,各类债券顺利兑付,资产负债率、现金流等各项指标表现稳定,资产负债率控制在合理水平,扣除预收账款的资产负债率((负债总额-预收款项-合同负债)/资产总额)为51%,资产状况良好。报告期内,公司资金链安全、稳定。报告期内,公司房地产工期受疫情影响延迟开工,后续复工情况良好,进入4月份后,销售情况逐步恢复,全国十多个项目同步销售,整体情况良好。金属制品业方面,新冠疫情对市场行情造成不利影响,市场竞争更趋激烈,金属制品业以稳生产、稳销售、稳就业为主,保持了稳定发展格局。商业运营方面,商业圈氛围逐渐增强,客流量已基本恢复正常,商业公司抓住机会,对部分商铺提档升级、加大改造力度,提升盈利水平。发展战略和未来一年经营计划(一)公司一年经营计划当前海外疫情累计确诊人数突破千万量级,世界经济短期下滑不可避免,宏观经济的不确定性因素继续存在,中央提出主抓“六稳六保”,稳住经济基本面,要优先稳就业保民生,坚持房住不炒,因城施策。对于武汉而言,市场规模大,交易活跃,信心强,韧劲足,发展前景好,巨额基建投资拉动效应明显,武汉将迎来持续、快速、健康发展的良好格局。公司将在既有战略之下,继续深耕武汉,跟紧粤港澳大湾区,放眼全国,有目的、有重点、有计划的实施全国化战略。房地产方面在疫情防控方面,做好准备,规划好工程节点,抓好现金流管理,应对可能再次爆发的疫情危机。在战略拓展方面,一是坚持以“武汉城市圈”为核心区域,加快在粤港澳大湾区的战略布局,稳步推进全国战略。二是加强市场研判,提前布局,量体裁衣,提高精准拿地能力。三是全力推进城市更新项目的落地,扩大储备规模。在项目管理方面,完善区域公司管控体系,加大外地项目的管控力度,提升项目管理水平;加强安全管理,杜绝重大施工和安全事故;科学合理设置项目节点,加强节点控制力度和考核兑现力度。其他产业方面金属制品业方面,全面研究市场需求,分析市场趋势,摈弃求大求全,主动调整内部产品结构,优化产能,把效益和资金回收摆在首要位置。对内要不断强化精细化管理,精简、优化人员,压缩各项成本,提高产品竞争力。商业方面,报告期末,出租率基本恢复到疫前水平,下半年,继续推进提档升级,加大招商力度,将出租率保持在较高水平。(二)发展战略1、市场环境分析国内新冠肺炎疫情基本控制住,国外仍在持续扩散,加之中美贸易战持续扩大,在全球经济一体化大环境下,国内外宏观环境呈现出异常复杂和高度不确定性。短期来看,消费需求降低,投机需求减少,市场活力减弱,对房地产市场造成不利影响;中长期来看,房地产行业产业链非常长,对国民经济的拉动作用非常明显,房地产业的“白银时代”仍将维持较长时间,房地产的居住和投资属性仍具有良好的延展性。机遇与挑战始终并存。中国的人口红利仍存在,城市化进程仍在有序推进,房地产行业仍存在着大量的发展机遇,随着疫情的慢慢褪去,刚需也将逐步释放。武汉、广州、深圳等地的城市更新空间非常广阔,为公司适度参与提供了较大空间;产城融合也会带来城市发展的新格局和新机遇。2、发展展望虽然未来世界充满着不确定性,但中国的发展必将是稳定和持续的,房地产的市场需求仍将维持在较高水平。2020年,面对国内外宏观环境的不利因素,公司将继续坚持稳定发展的战略,将可持续发展作为战略发展的核心要素。未来,在城市更新方面,采用长期培育、稳步推进的策略;在开发方面,继续以住宅开发为主;在销售方面,紧跟市场形势,采取“以价换量”策略,提高销售去化速度;在资金方面,扩宽融资思路,量入为出,保持现金流安全、稳健。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截至本报告期末,公司下属子公司为商品房承购人提供阶段性担保的余额为511,764.66万元。董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)二、公司面临的风险和应对措施 公司可能面临的风险及应对措施 宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点,房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周期的上升阶段,房地产行业的投资和市场需求两旺;在宏观经济周期的下降阶段,市场需求萎缩,房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向,积极主动地调整经营战略、优化项目结构,公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。 房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后,我国房地产市场逐渐进入分化调整的阶段,国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。 未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性。如果我国房地产市场因需求疲软、宏观调控等因素导致的调整长时间持续,房地产行业的整体业绩将会受到冲击,进而对公司的经营造成不利影响。 销售风险。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高,市场需求日趋多元化和个性化,购房者对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响,公司不能保证所开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。 项目开发风险。房地产项目开发过程中,需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管,以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大,一旦个别环节出现问题,可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升,造成项目预期经营目标难以如期实现。 土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发,作为相对稀缺资源,目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争,可能导致无法摘得或投资成本上升;另外,近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销售的限制,以及“三旧“改造引入市场竞争机制,也增加了土地获取成本和去化周期。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力,但如果未来土地价格持续上涨将会增加公司获取项目成本,土地资源开发的持续性和经营风险加大。 土地闲置风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策,加大了对闲置土地的处置力度。目前公司的土地资源储备中不存在构成土地闲置的情形,公司也将一如既往严格在政府规定的时间内实现项目的动工开发,但是,如果由于开发能力不足,导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢,仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被收回的风险。 管理和融资风险。随着公司的不断发展,公司资产规模持续增长。由于公司经营规模的扩张,公司管理工作的复杂程度也将随之增加。如果公司不能妥善、有效地解决好规模扩张后存在的管理缺陷,公司的管理能力不能适应公司高速发展的要求,公司未来的生产经营将受到一定的不利影响。公司规模化与融资能力需匹配。房地产行业是资金密集型行业,充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资也面临较大压力,而公司的经营规模的扩大又要求公司的融资节奏加快,两者叠加将对公司的融资能力提出更高的要求。 不可抗力风险。严重自然灾害、疫情以及突发性公众卫生事件会对国家的金融和经济环境造成不利影响,对公司财务、人员造成损害,并有可能影响公司的正常生产经营。 针对上述风险因素,公司将紧跟政策导向,继续加强对宏观政策的跟踪研究,通过加快战略布局,调整产品结构,强化开发节奏,拓宽融资渠道,优化债务结构、加强人才引进等手段,积极应对各种风险。 在土地储备上,加强对拿地区域地块的调研力度,坚持短中长战略相结合,以灵活多样的方式提高拿地效率,控制拿地风险;在产品设计上,贴近市场需求,着力提升设计能力与水平,强化设计管理,保证产品品质,彰显公司优质品牌形象;在技术创新上,加大技术创新和市场开拓力度,加快新产品、新工艺的开发和应用,提高公司核心竞争力和整体抗风险能力;在服务上,强调责任感,不仅要对客户、投资者负责,也要对利益相关方负责,对社会负责,不仅要关注城市的发展,也要关注乡村振兴,实现共同富裕;在经营管理上,加强向先进企业的学习,提高管理水平;在内控治理上,加强学习法律法规和各项制度,减少内控风险;在财务安全上,优化债务结构、科学匹配投融资额度;在人才储备上,加强专业人才的引进,加强关键岗位的培训和锻炼,提高专业水平;在生产流程上,加强原材料的采购管理和工程招投标管理,降低生产(开发)成本,同时不断优化产品结构、创新工艺流程,狠抓节能降耗、提高自动化水平,提升产品竞争力;在销售上,加快建设和销售力度,加快资金回流速度。 三、核心竞争力分析 经过多年的发展,公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。 1、开发模式方面 公司是最早参与武汉市“三旧”(“城中村”及旧城、旧厂)改造的公司之一,以“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来,公司本着“为政府分忧、为百姓造福”的企业宗旨,走差异化和专业化路线,先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造,形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式,为公司的持续、稳定、健康发展提供了重要保障。 2、团队建设方面 公司员工拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”,埋头苦干、勤于钻研的“钉子精神”,开拓进取、敢为人先的创新精神,勇于担当、乐于助人的奉献精神等优良的企业精神成为团队基因的一部分,保证了组织的团结、稳定和高效。 3、理想信念方面 企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展历程。在发展上,公司不一味追求速度和规模,更注重稳健和长效;在经营上,不一味追求收入和利润,更注重品质和品牌;对外合作上,不追求短期和单边利益,更在乎与供应商、客户、利益共同体的长期合作和互利共赢;对待员工上,始终坚持以人为本,以德待人,追求员工价值最大化。 4、品质品牌方面 公司始终坚持“先做人、后做事”的经营理念,诚信做人、用心做事,倾心打造“实力+信誉”的良好形象,以优质的产品和服务满足客户需求,赢得了广泛的市场认同和良好口碑。

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